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刘顺祺律师,上海申浩律师事务所资深律师,专业房产律师,上海律师协会会员,华东政法大学法学硕士,精通各类房地产纠纷诉讼案件的处理,包括但不限于:房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁补偿合同纠纷、拆迁共有分割、房屋确权纠纷、分家析产、房产继承、离婚房产分割等...详细>>

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物业管理纠纷

物业管理纠纷怎么解决

作者:上海房产分割律师 发布于:2019-3-23 18:31:15 点击量:

  摘要:物业管理纠纷原因(一)业主与物业管理企业理念滞后时致今天,仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均有不成熟之处。 特别是内

物业管理纠纷原因


(一)业主与物业管理企业理念滞后时致今天,仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均有不成熟之处。 特别是内地这种情况更普遍。据记者调查,西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面:97%的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生,而是由开发商“钦定”的,小区业主合法权益无法得到保障;86%的业主认为小区物业收费不透明,更有60%的业主称不了解物业部门收费的用途,而行政主管部门的指导无从谈起;参与调查的70%以上的业主对物业服务不满意,同时认为业主无法行使属于自己的权利;在参与调查的市民中,有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁;参与者中,近90%的业主称小区不能按时召开业主大会,其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会,怀疑是物业管理部门暗箱操作;在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决?”的调查项中,近30%的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。


(二)物业管理规模小,规模不经济,经营管理困难规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法,如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的,5-8万平方米才收支平衡,8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少,整体上很难达到规模经营水平。据据统计,物业管理较成熟的广东省,截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家,管理项目1.2万个,平均管理4个项目,管理面积5亿平方米,每个公司平均管理面积只有16.7万平方米,每个项目只有4.2万平方米。物业公司管理项目少,面积少的现状,反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成,使物业管理企业难以走出经营困境,服务质量自然难以保证。


(三)行业队伍素质偏低,人才短缺物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展,影响行业地位的提高。


(四)物业纠纷处理方法不当,解决物业纠纷的有效途经不够目前,不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理,如暴力解决、对簿公堂等,结果不仅难以解决根本问题,反而容易激化矛盾。据新京报报导,2005年10月30日晚,朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行,其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区百名业主进行的问卷调查表明:超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费,而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示:6.1%的业主对小区物业服务满意,65.9%的业主选择了不满意;同时42.7%的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响,76.8%的业主认为,强制执行不会促使他们积极缴纳物业费;73.2%的业主感到强制执行后,物业的服务并未得到改善;68.3%的业主认为,强制执行后,业主和物业的关系恶化了。


解决方式


调解 

物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。


但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。 物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。 


仲裁 

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国<仲裁法>的规定:"平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。" 


仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。


仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。 仲裁协议要写明以下内容:


1)请求仲裁的意思表示;


2)仲裁事项;


3)选定的仲裁委员会。


物业管理纠纷申请仲裁的一般程序是: 


(1) 一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书; 


(2) 仲裁委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;


(3)立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人,并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。 


(4)被申请人在规定期限内答辩,双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成,双方各选一名,仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的,可以适用简易程序,由一名仲裁员审理; 


(5)开庭:庭审调查质证、辩论、提议调解; 


(6)制作调解书或调解不成时制作裁决书; 


(7) 当事人向法院申请执行。 


与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。 


诉讼 

当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。


诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同,人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。 


物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤: 


(1) 当事人一方(原告)提交起诉状,起诉至法院; 


(2) 法院审查立案后将起诉状副本送达被告; 


(3) 被告提交答辩状; 


(4) 开庭:调查、辨论、调解; 


(5) 制作调解书或一审判决书;


(6)双方均不上诉,则判决书生效;如一方不服提起上诉,即进入二审程序; 


(7)二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上诉; 


(8) 申请执行。 


无论仲裁还是司法诉讼,均应贯彻合法、公开、公平、公正的原则,即以事实为根据,以法律为准绳。主要依据物业管理条例可能还涉及到民法通则、物权法、房地产法、合同法等法律与物业管理等相关地方性法规规章。



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