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刘顺祺律师,上海申浩律师事务所资深律师,专业房产律师,上海律师协会会员,华东政法大学法学硕士,精通各类房地产纠纷诉讼案件的处理,包括但不限于:房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁补偿合同纠纷、拆迁共有分割、房屋确权纠纷、分家析产、房产继承、离婚房产分割等...详细>>

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物业管理纠纷

常见的物业管理纠纷有哪些

作者:上海房产分割律师 发布于:2019-3-23 18:30:42 点击量:

  摘要:问题一:遗留的房屋质量问题法官们发现,房地产商遗留房屋质量问题,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾,案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。法官介绍,这类问题主要表现在:房屋工程质量在使用过程中不能令

问题一:遗留的房屋质量问题


法官们发现,房地产商遗留房屋质量问题,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾,案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。


法官介绍,这类问题主要表现在:房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意,诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等,而开发商又怠于履行维修义务,对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度,保修期一过就“甩包袱”。这样,业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时,将怨气撒到物业公司身上,以拒交物业费的方式维权。


对策:严把房屋交接关口 

一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,可在交房后,业主不容易找到开发商,而物业公司时刻在与业主打交道。法院认为,由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。


问题二:物业服务质量不达标 

这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现,大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务,服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片,比如没有绿化、公共设施残破,维修不及时,保安失职导致业主财产受损,等等。


对策:随时发现问题随时解决 

在这个问题上,为燕都花园提供服务的金管家物业服务公司的负责人马德成表示,根据他们的经验,一定要注意解决每个业主反映的问题,随时发现问题随时解决,收费的工作人员不仅负责收费,更要负责听取业主反馈的意见。比如丢车的问题,无论是自行车还是汽车,物业公司要通过服务保证一辆也不能丢,要不然会给业主留下一根永久的“小辫子”。


问题三:物业与业主沟通存障碍 

法院认为,物业公司与业主之间是服务合同关系,两者的法律地位是平等的。但在现实中,有的物业公司认为自己是小区管理者,业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人,物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解,由此产生的权利义务认识就大相径庭,这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。


对策:要靠服务取得业主信任 

座谈会上,万合物业公司对宏业花园的管理经验得到了法院的好评。该物业公司的负责人李合祥介绍,作为第四任,万合公司接管该小区时,小区里垃圾遍地,绿化缺失,由于污水管道被压坏了,小区里竟然有一条80米长、40来米宽的臭水沟。万合物业公司先是在3日内恢复了小区里的路灯设施,投入了2万多元。接着又投入2万元,挖开臭水沟,排清污水、重铺管道,畅通了小区的排污系统,之后,保洁工作、绿化带的补植、花池的整理都有条不紊地进行。最后完全取得业主的信任。


问题四:供暖温度不达标 

供暖质量是个敏感问题,收采暖费可以说是令每个物业公司棘手的问题。采暖费对一些家庭来说是一笔不小的负担,可最让他们闹心的还是供暖温度达不到市政府规定的最低16℃,进而引发了大量业主以拒交采暖费为手段的维权方式。


对策:可联合业主代表共同监控 

法院认为,对于供暖质量是否达标问题,政府虽然出台了众多的制度,提出了诸多的要求,但最大的问题是政府的监督力度不够,也没有相应的制裁措施。建议物业公司可以联合业主代表、居委会代表,在供暖期对供暖温度进行监控。


问题五:物业漠视邻里纠纷 

这种现象大约占案件的5%左右。比如,某小区8号楼一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建,导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管,由此拒交物业费。还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损,他们认为物业公司应该负责维修,或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司,拒交物业费。


对策:主动与业主进行沟通 

物业公司要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题,除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。



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